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−* 不動産売買契約書の見方 *−

不動産売買契約書の見方 −* 不動産売買契約書の見方 *−

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■印紙代の負担区分


不動産売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書に該当するため、
印紙税が課されます。

不動産の売買においては、『契約書を2通作成し、売主・買主がそれぞれ1通ずつ保有する。
なお、印紙税額は、その契約書を保有するものが負担する』と定めることが一般的です。
同じ契約書を複数作成するときは、このように1通ごとに印紙を貼り、それを消印することに
より印紙税を納付します。

最近は、「契約書を1通作成し買主が原本を売主がその写しを所持する」ことも
多くなりました。この場合、買主が印紙税の負担することになります。

売買契約書に印紙を貼らなくても、売買契約成立の効力には影響を及ぼしません。

しかし、印紙税額の3倍相当もの過怠税が徴収されてしまいます。
また、印紙を消印しなかった場合ですが、こちらは印紙の額面相当の過怠税が徴収されます。

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■公租公課等の負担

不動産の売買契約の際には、 公租公課(固定資産税・都市計画税)
目的物件から生じる収益(オ−ナ−チェンジの場合の賃料)、および
各種負担金(マンション等の場合の管理費・修繕積立金)の負担方法について定めます。
これらについては、目的物件の所有期間により双方で分担することが一般的で
日割計算により清算されます。

また、固定資産税・都市計画税については、いつからいつまでの1年間なのかは
はっきりしていませんので、いつからという起算日を定めています。
1月1日起算日と4月1日起算日の2通りの考え方がありますが
関東では1月1日起算日として
関西では4月1日起算日として取引されることが多いようです。

具体的には、納税や管理費等の支払い等について、売主または買主のどちらかが
いったんまとめて支払い(賃料等の場合は受取り)
残金支払い時に、売主、買主の当事者間で精算金の受け渡しを行うことになります。

マンションの管理等で、未払い分や前払い分などがある場合には特に注意しましょう。

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■抵当権等の抹消

売買の目的物件に抵当権等がついていると、その担保権が実行された場合
買主は所有権を失うことになります。
また、賃借権等が設定されていると、目的物件の使用、収益的機能が著しく損なわれることになります。

そこで、不動産売買契約書においては、売主は売買の目的物件について
買主の所有権の行使を阻害する一切の負担を取り除かなければならないことを
定めているのが一般的です。

売買契約書締結時点にどのような権利が設定されているか知っておくのはもちろん
抹消までの手続き等も確認しておきましょう。
特に、売買代金額を超える借入が残っている場合などは、手付金についても
不動産仲介業者に預ってもらうなどの保全まで検討しましょう。


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■瑕疵担保責任

物件の引渡し後に『隠れた瑕疵』が見つかった場合、その存在を知らなかった買主は
損害賠償請求、場合によっては解約を解除をすることができます。
ただし、買主は瑕疵を発見してから1年以内に、これを行うこととされています。
『瑕疵』とは、欠陥や不具合のことで、具体的には、雨漏りや白アリの害などの物理的瑕疵
自殺があったなどの心理的瑕疵をいいます。
また、『隠れた』とは、買主が通常要求される注意をもってしても発見することが難しいということです。

この瑕疵担保責任は、
民法で規定されているため、あえて契約書に記載する必要はありません。
ところが、不動産売買契約書には必ずといっていいほど瑕疵担保責任の規定があります。

民法によると、
瑕疵担保責任は、物件の引渡し後何年経っていても、
『瑕疵を発見してから1年以内であれば、その責任を売主に追及できる』ことになっています。
そうなると、売主はいつまでたっても、買主から責任を追及される可能性があることになってしまいます。

この民法の規定は、
任意規定といって、特約により軽減や免除することができます。
そのため、不動産取引では、瑕疵担保責任が長期にわたって存続し
売主に過剰な負担がかかるのを避けるために、その期間や範囲を限定したり
免除したりする特約がつけられています。なお、不動産業者が売主で
買主が不動産業者ではない場合、『責任の期間』は、引渡し後2年以上という特約以外は無効とされます。

また、新築住宅については、『住宅の品質保障の促進等に関する法律』により、
住宅の必要な部分などについては10年間、瑕疵担保責任を負わなければならないとされています。


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■融資利用の特約

不動産売買において、買主が金融機関からの融資を利用して
売買代金を支払うことは一般的です。

しかし、売買契約締結後に予定していた通りの融資の承認が得られない場合
買主は売買代金の支払いができなくなります。

その結果、買主は債務不履行(契約違反)の責任を負わなければなりません。
そこで、売買契約書において、万一買主が融資の承認を得られなかったときには
『売買契約を解除することができる』または『当然に解除となる』規定を設けて
買主は保護するようにしています。

同時に買主に対し
『契約締結後すみやかに申込手続をすること』
『融資条件等を明確にすること』
『融資承認予定日を定めておくこと』を義務付けています。

なお、この特約は次の2種類がありますので、注意しておきましょう。

・融資の承認が得られなかった場合に
買主は契約を解除することができる『解除権留保型』

・融資の承認が得られなかった場合には
自動的に契約解除となる『解除条件型』

『解除権留保型』のときには、
あくまでも買主からの解除権の行使、つまり買主からの意思表示をしなければ
契約解除にはなりません。

どちらの特約が付いているのか、しっかり確認することが大切です。

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■契約違反による解除

相手方が義務を履行しているのにもかかわらず、買主の代金支払
または売主の物件引渡し・抵当権の抹消・所有権移転登記への協力など
当事者の基本的な義務についての契約違反があったときは、
相当の期間を定めて催告し、その期間が経過すると契約解除、損害賠償の請求ができます。

ところが『損害賠償の額を決める』ことは、そう簡単ではありません。
そのため、不動産売買契約では、損害賠償の予定額(違約金の額)を あらかじめ
定めておくことが一般的になっており、その額を売買代金の10%〜20%相当額としていることが多いようです。

ただし、損害賠償の予定額をあらかじめ定めておくと
実損額がその予定額(違約金の額)を上回ったとしても、その差額は請求できません。
同時に、支払う側にとっても、
実損額が予定額を下回ったとしても予定額(違約金の額)を支払う義務があります。

また、不動産業者が売主で買主が不動産業者ではない場合
損害賠償の額を予定したり違約金を定めたりすることはできますが
その合計額が売買代金の20%を超える部分については、宅地建物取引業法により、無効とされています。

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■危険負担(引き渡し前の滅失・毀損)

不動産取引では、契約締結と引渡しが同時に行われることは、ほとんどありません。
一般的には、契約締結から引渡しまでに数週間から数ヶ月かかることが多く
その間にその物件が滅失・毀損する可能性がないとは言い切れません。

その原因が天災による場合など、売主・買主のどちらにも責任がない場合には
どうなるのでしょうか?

これが、危険負担の問題です。

民法では、
危険負担は買主が負担するものとされています。(危険負担における債権者主義)
つまり、買主は契約締結時の状態の建物の引渡しを受けられないにもかかわらず
契約どおり残代金を支払わなければならないということです。

しかし、売買契約を締結しただけで
『実際に権利が移転していない段階で、危険だけを買主しに移転させることは
当事者間の公平を欠く』との観点から、不動産売買における取引上の慣行では
特約をつけて、民法の規定とは逆に債務者(売主)が危険を負担することとしています。

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■手付解除

不動産における手付け金は、特別の特定がなければ
民法により『解約手付』と推定されます。
これにより、買主は支払った手付金を放棄することによ、
売主は受理した手付金の倍額を支払うことによりそれぞれ契約を解除できます。

この解除には、特別な理由はありません。

民法では、
手付解除ができるのは『相手方が履行に着手をするまで』とされています。
しかし、『何をもって履行の着手とするのか?』については明確な基準がなく
判断が難しいのが実情です。

また、手付解除は自分の解除権があるのと同時に、相手方から契約解除される可能性があるため
契約自体が不安定な状態でもあります。
このような理由から、手付解除については、契約書であらかじめ解除できる期限を定めることが一般的です。

この場合には、『履行の着手』の有無にかかわらず、売主・買主どちらもその期限の経過により
手付解除ができなくなり、契約の拘束力は強まります。
当事者双方で相談のうえ期限を設定することが望ましいでしょう。

なお、手付解除の期限の設定は
不動産業者が売主で、買主が不動産業者ではない場合には、宅地建物取引業法により
買主に不利な特約とされ無効とされます。
したがって、不動産業者である売主の履行の着手がなされる以前の特定の期日に契約解除が
できなくなるような特約である手付解除の期限は設定していません。

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■手付金

不動産の売買は、高額な財産の取引となることや、融資を利用することが多いため
売買契約締結時に売買代金全額を支払い、不動産の引渡しおよび所有権移転登記を
受けるケ−スはあまり多くありません。

契約締結時に『手付金』を支払い、必要に応じて『中間金』そして最後に『残代金』を支払う
流れになることが一般的です。

手付金として支払われた金銭は、残代金支払のときに売買代金の一部に充当されます。

手付金の額に制限はありませんが、手付金があまりに低額の場合には、手付放棄、
手付の倍返しにより解約を解除しやすくなるため、契約の拘束力が非常に弱くなってしまい
手付金が高すぎると、解除権の行使を不当に制約することも考えられるため
売買代金の5%〜20%位が多くなっています。

また、宅地建物取引業法では、
不動産業者が売主で、買主が不動産業者ではない場合
売買代金の5%以下かつ1,000万円以下(未完成物件)
売買代金の10%以下かつ1,000万円以下(完成物件)を
上回る手付金等を不動産業者が受領しようとするときは一定の保全措置を講じなければならないとされています。

さらに、同法では不動産業者にたいして、自ら売主で、買主が不動産業者ではない場合には
売買代金の20%を超える手付金の受領を禁止しています。
同時に、不動産業者が手付金等の貸付けその他信用の供与(後払いや分割払い等)をする
ことにより契約の締結を誘引する行為についても、宅地建物取引業法で禁じています。


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■所有権移転登記

所有権移転登記について、
民法では『当事者の意思表示のみで効力を生ずる』と規定しています。
しかし、不動産取引においては『買主が売買代金の全額を支払ったとき
(残代金支払いの日)に買主に移転する』と特約をつけて契約をします。
あわせて、売主は売買代金全額を受領するのと引換えに
所有権移転登記の申請手続を行うことを特定していることが通常です。

所有権移転登記の申請については、本来、売主と買主が共同して行うものとされています。

しかし現状は、売主が登記申請に必要な書類を買主に交付し
買主側の司法書士が双方の代理人として登記を申請すことが多いようです。
また、所有権移転登記の申請手続に要する費用(登録免許税、司法書士の報酬等)の負担に
関しては、『登記によって利益を受ける者である買主が負担とする』と契約書に明示するのが一般的です。

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■代金の支払いの時期および方法

売買代金の支払は
引渡しや所有権移転登記の申請手続と同時に行われるのが原則です。

買主が融資を利用する場合には
融資の実行と抵当権の設定についても同時に行われることが一般的です。

特定の期日までに
売主が引渡し等の提供をしたにもかかわらず、買主が残代金の支払を怠ると
買主は履行遅滞の責任を負わなければなりません。

履行遅滞となった場合には
売主は、買主に対して損害賠償請求をすることができ、また相当な期間を定めて勧告をしたうえ
その期間内に履行がなければ契約を解除することができます。

売買代金の支払方法は
通常、銀行振込または預金小切手による支払の場合には換金するのに日数を要することなどは
売主・買主間で確認しておいたほうがよいでしょう。

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■実測と清算

<土地>

土地の売買は、 『公簿売買』 と 『実測売買』 に分けられます。

-----『公簿売買』-----------------------------------------------------------

*公簿売買は、公簿面積(登記簿上の面積)をもって売買対象面積とするため
実測面積と差異が生じても売買代金を清算しません。

*公簿売買は、登記簿面積が信頼できる場合などに採用される方式です。
契約締結時に売買代金は確定するため、あらためて測量を行はない場合も多いようです。

-----『実測売買』-----------------------------------------------------------

*実測売買は、実測面積により売買代金を清算する方法です。
契約締結時には公簿面積を基準として売買代金(予定額)を定め、
所有権移転登記の日までに測量を行い、その実測面積との差異があれば売買代金を清算します。

*清算の方法は、
1平米あたりの金額を定め、宅地であれば小数点以下2桁までの面積で清算するのが一般的です。
実測面積が確定していれば、契約締結時に売買代金を確定することは可能となります。

※売買対象面積と清算対象面積
売買対象面積(売主から買主へ所有権の移転が行われる対象面積)に
私道部分やセットバック部分が含まれる場合には、
建築基準法上の有効宅地部分を清算対象面積と することが多いようです。

<建物>

建物については、床面積を実測して清算するという取引慣行はありません。

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■売買の目的物の表示

売買契約書で、売買の対象となる範囲を特定しておくことにより
売買の目的物の移転義務、滅失、毀損、瑕疵等の責任範囲をはっきりさせます。
そうすることにより、売主・買主間の紛争を防止します。
一般的には、登記簿の表題部に記載されている事項により、目的物の特定を行っています。


<土地>

売買対象となる土地の地番・地目・地籍などが表示されます。
登記簿の記載と現況が異なる場合には、現況地目や実測面積なども併せて確認しましょう。

売買対象となる土地が、1筆の土地の一部で分筆登記が未了の場合には
測量図等により物件の範囲を特定しておく必要があります。

売買対象が、借地権の場合、その土地に賃借権の登記をしていることはあまりありません。
借地契約書(土地賃貸借契約書)等により、諸条件はもちろん、借地権の範囲も明確にしておきましょう。
また、引渡しまでに現地において隣地との境界を明示して
売主・買主間でその目的物の範囲等を確認しておく必要があります。

<建物>

売買対象となる建物についても、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが表示されます。
また、区分所有建物(マンション)の場合は、一棟の建物と専用部分を併せて表示します。
新築のため未登記である場合や、増築等により登記簿の記載と現況が異なる場合は、
建築確認通知書や固定資産評価証明等の表示で確認しましょう。


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■当事者の氏名(法人にあっては、その名称)及び住所

売買契約の当時者は、 〔売主〕 と 〔買主〕 です。
売買契約書には、契約における権利・義務の主体が誰であるかをはっきりさせるために
当事者の氏名、住所を表示することになっています。
ただし、契約の当事者が以下に該当する場合には注意が必要です。

*代理人*
(売主または買主が、本人自身は契約を締結せず、それを第三者に委ねる場合)
代理権の有無およびその内容などを確認しましょう。

*法人*
(売主または買主が、本人自身は契約を締結することが不可能なため、
特定の者が常に本人を代表して取引を行う場合)
代表権の有無およびその内容などを確認しましょう。

*制限行為能力者*
(売主または買主が、本人だけでは法律上完全に有効に取引をすることができない場合)
制限行為能力者には、未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助人の4種類があります。

1.未成年者には法定代理人として親権者または未成年後見人
2.成年被後見人には成年後見人
3.被保佐人には保佐人
1.被補助人には補助人 が、それぞれ保護者としてついています。

制限行為能力者との間で勝手に売買契約を締結しても
後で契約が一方的に取り消される恐れがありますので、行為能力の有無を確認することも必要です。


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■売買契約書の記載事項

売買契約書に記載すべき事項は、以下のとおりです。


1. 当事者の氏名(法人にあっては、その名称)及び住所。

2. 該当宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示または当該建物の
   所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示。

3. 代金または交換差金の額、並びにその支払の時期および方法。

4. 宅地または建物の引渡しの時期。

5. 移転登記の申請の時期。

6. 代金および交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは
   その額並びに当該金 銭の授受の時期および目的。

7. 契約の解除に関する定めがあるときには、その内容。

8. 損害賠償額の予定または違反金に関する定めがあるときには、その内容。

9. 代金または交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合に
   おいては、当該あっせんに係る金銭の賃借が成立しないときの措置。

10. 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときには、その内容。

11. 当該宅地もしくは建物の瑕疵を担保すべき責任または当該責任の履行に関して
   構ずべき保障保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときには、その内容。

12. 当該宅地または建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容。

このほか。必要に応じて特約などを追加することになっています。

また、不動産業者が売主・買主に交付すべき書面を作成したときには
取引主任者がその書面に記名押印しなければなりません。

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■不動産の売買契約と売買契約書

売買契約とは、売主があるものを買主に引渡すことを約束し
買主がその対価として代金を支払うことを約束する契約です。

<不動産の売買契約>

これを不動産の売買契約に当てはめて考えてみましょう。
不動産の売買契約では、売主が土地・建物などを買主に引渡すことを約束し、
買主は売主に対してその代金を支払う約束をすることになります。
本来、売買契約は、当事者の合意で成立するため、必ずしも契約書の作成を必要とはしません。
しかし、不動産の売買契約においては、契約書を作成するのが一般的になっています。

<売買契約書>

なぜ、不動産の売買契約においては
契約書を作成することが一般的になっているのでしょうか?

・権利義務が明確化される。
・紛争が生じた場合に証拠となる。
・不動産売買では、当事者が契約書に署名押印することにより、契約が成立すると考えられている場合が多い。

このような理由が挙げられていますが、実はもうひとつ大きな理由があります。

不動産取引の法律である宅地建物取引業法では、不動産取引における当事者間の紛争を
防止するために、その取引に携わる不動産業者に契約内容を記載した書面の交付を義務付 けています。

不動産業者は、契約書を交付することで、この義務を果たしているとされているのです。

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 以 上


更新日時 : 2013年11月23日 | この記事へのリンク : 




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